Il grande paradosso del mattone: l’immobile economico esiste, ma dove nessuno vuole vivere

Trovare un’abitazione a un costo accessibile in Italia è teoricamente possibile, ma la realtà dei fatti racconta una storia ben diversa. Se a livello nazionale oltre sette appartamenti su dieci (il 71%) adatti alle esigenze di un nucleo familiare risultano finanziabili da chi percepisce un’entrata media, la quasi totalità di queste opportunità si trova lontana dai grandi poli d’attrazione economica, universitaria e lavorativa.

È la fotografia scattata dall’indice di accessibilità economica curato dall’Ufficio Studi di idealista.

L’indagine incrocia la disponibilità di immobili con almeno tre vani con le entrate nette delle famiglie e le condizioni di accesso al credito (calcolate su mutui trentennali coprenti l’80% del valore al tasso del 3,50%).

«L’apparente solidità del dato nazionale nasconde un’evidente distorsione – spiega Vincenzo de Tommaso, responsabile del centro studi di idealista –. Gli immobili a buon mercato si concentrano nei centri minori, nelle zone interne o nei capoluoghi meridionali segnati dal calo demografico. Nei grandi centri urbani del Centro-Nord, dove si concentrano l’occupazione e le opportunità, la quota scende sotto la metà dello stock. Il vero nodo non è solo il livello dei salari, ma la mancanza di case accessibili dove c’è la reale necessità di abitare».

La trappola di Milano e l’emergenza di Napoli

L’emblema di questa frattura è il capoluogo lombardo. A Milano, pur in presenza della busta paga media più pesante d’Italia (circa 5.000 euro netti a nucleo), le regole di ingaggio degli istituti di credito – che fissano il tetto della rata al 33% delle entrate, pari a circa 1.700 euro mensili, richiedendo il 20% di anticipo – consentono di accedere solo al 46% delle case con almeno tre locali. L’impennata delle quotazioni ha infatti staccato nettamente l’evoluzione degli stipendi.

Inversamente proporzionale ma identico nell’esito il quadro di Napoli, che chiude la fila delle grandi città fermandosi al 42%: in questo caso la mannaia sull’accessibilità è data dal combinato disposto tra quotazioni in forte salita e livelli salariali tra i più bassi d’Italia.

La mappa dei capoluoghi: Genova e Torino tengono, Roma sotto la soglia

Tra le principali città metropolitane, soltanto quattro superano l’asticella del dato nazionale:

• Genova (87%): Primo posto assoluto tra le grandi città, forte di un equilibrio ottimale tra redditi e valore delle case.

• Torino (78%): Mantiene una buona accessibilità grazie a quotazioni contenute a fronte di stipendi nella media.

• Palermo (77%) e Bari (73%): Registrano indici elevati principalmente per via di listini immobiliari modesti che compensano le entrate contenute delle famiglie.

Arretrano invece i grandi hub economici e turistici: Bologna scende al 64%, mentre Roma si ferma al 49%, accompagnata sul fondo da Milano e Firenze (entrambe al 46%).

Dalla provincia profonda al blocco dei centri turistici

L’analisi condotta sui 110 capoluoghi italiani mostra come oltre la metà dei centri superi la media nazionale del 71%. In cima alla lista si piazzano realtà come Vibo Valentia (98%), Rovigo, Terni, Campobasso e Cosenza (97%), zone caratterizzate da scarsa pressione demografica e quotazioni basse.

Sul fronte opposto si posizionano i mercati condizionati dal turismo di massa e dalla presenza di affitti brevi: Bolzano (18%) e Venezia (19,5%) segnano le percentuali più basse della penisola, seguite a ruota da Rimini (44%), Verbania (47%), Como (49%), Lucca e Trento (attorno al 50%). Un quadro che evidenzia come il mercato immobiliare viaggi a due velocità del tutto opposte alle esigenze di mobilità e lavoro del Paese.

---

Sostieni il nostro lavoro indipendente

Anche un piccolo contributo fa la differenza