Il mercato dei mutui in Italia e nel Lazio

Il settore dei mutui è un indicatore chiave dell’andamento economico e immobiliare di un Paese. Tra oscillazioni dei tassi, politiche di credito e domanda sempre più selettiva, comprendere le dinamiche di questo mercato è essenziale per chi desidera acquistare casa o investire nel mattone.

Oggi abbiamo il piacere di intervistare Renato Landoni, Presidente di Kìron Partner SpA, società di mediazione creditizia del Gruppo Tecnocasa, attiva da oltre 25 anni e leader in Italia per dimensioni ed esperienza.

Con lui approfondiremo l’andamento del mercato dei mutui a livello nazionale e regionale, con particolare attenzione alla situazione del Lazio, alle tendenze in atto e alle prospettive per i prossimi mesi.

Presidente, come sta andando il mercato dei mutui a livello nazionale? è’ in salute?

“In attesa dei dati finali relativi al 2024 possiamo dire che il mercato dei mutui ha risposto positivamente ed in crescita. Un mercato da considerare oramai maturo e in salute che finanzia clienti di qualità. Riscontriamo infatti che il livello della domanda dei mutui casa sta crescendo e l’offerta è ampia e in grado di soddisfare tutte le esigenze, nascono inoltre nuovi prodotti.

Le recenti mosse della BCE attraverso la riduzione dei tassi aumenteranno le nuove richieste e la possibilità per i giovani di acquistare la propria abitazione.

Gli ultimi dati di Banca d’Italia riportano che le famiglie italiane hanno ricevuto finanziamenti per l’acquisto dell’abitazione per 10.821,6 milioni di euro, rispetto allo stesso trimestre dell’anno precedente si registra una variazione delle erogazioni pari a +12,9%, per un controvalore di 1.233,9 milioni di euro.

La fotografia indica ancora un aumento dell’erogazione del credito concesso alle famiglie, che conferma la tendenza del secondo trimestre 2024 (quando la variazione è stata pari a +7%), mentre il primo trimestre 2024 aveva fatto segnare una variazione del -17,1%. I primi nove mesi del 2024 si sono chiusi con 30.619,7 milioni di euro erogati, con una variazione pari a +0,7% rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente“.

E nella regione Lazio?

“Spostandoci nel Lazio, le famiglie laziali hanno ricevuto finanziamenti per l’acquisto dell’abitazione per 1.327,7 milioni di euro, che collocano la regione al secondo posto per totale erogato in Italia, con un’incidenza del 12,27%; rispetto allo stesso trimestre dell’anno precedente in regione si registra una variazione delle erogazioni pari a +16,3%, per un controvalore di +185,8 milioni di euro.

Se si osserva l’andamento delle erogazioni nei primi nove mesi dell’anno, e si analizzano quindi i volumi da gennaio a settembre 2024, la regione mostra una variazione positiva pari a +1,6%, per un controvalore di +58,9 mln di euro. Sono dunque stati erogati in questi primi nove mesi 3.843,0 mln di euro, volumi che rappresentano il 12,55% del totale nazionale“.

Analizzando i vari capoluoghi, come performa la Capitale?

“In provincia di Roma i volumi erogati sono stati 1.180,3 mln di euro, con una variazione pari a +16,0%. Quelli nei tre trimestri considerati sono stati 3.422,7 mln di euro, (+2,1% rispetto allo stesso periodo dell’anno scorso).

Le altre province del Lazio hanno evidenziato il seguente andamento.

La provincia di Frosinone ha erogato volumi per 27,6 mln di euro, con una variazione rispetto allo stesso trimestre dello scorso anno pari a +9,4%. Nei primi nove mesi del 2024, invece, sono stati erogati 77,5 mln di euro, pari a -15,3%.

A Latina sono stati erogati volumi per 73,0 mln di euro, corrispondenti a una variazione rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente pari a +16,8%. Da gennaio a settembre sono stati erogati 209,1 mln di euro (+1,0%).

La provincia di Rieti ha erogato volumi per 10,6 mln di euro, la variazione sul trimestre è pari a +6,2%. I primi nove mesi dall’anno hanno evidenziato volumi per 33,9 mln di euro, corrispondenti a -8,4%.

In provincia di Viterbo sono stati erogati volumi per 36,1 mln di euro, la variazione rispetto allo stesso trimestre dell’anno precedente pari a +34,0%. I primi nove mesi hanno visto un totale di 99,9 mln di euro, con una variazione di +3,4%“.

Quanto è l’importo medio del mutuo registrato nel Lazio?

“Attraverso l’elaborazione dei dati provenienti dalle agenzie di mediazione creditizia Kìron ed Epicas presenti in regione, abbiamo analizzato l’importo medio di mutuo erogato.

Nel terzo trimestre 2024 nel Lazio si è registrato un importo medio di mutuo pari a 131.422 euro, in aumento rispetto a quanto rilevato durante lo stesso trimestre dell’anno precedente, quando il ticket medio ammontava a 124.546 euro. Mediamente colui che sottoscrive un mutuo nella regione viene finanziato circa il 10% in più rispetto al mutuatario medio italiano“.

Spostandoci sul tema “tassi”, cosa sta accadendo?

“I parametri di indicizzazione dei mutui, Euribor e Eurirs, hanno avuto dal 2008 al 2020 un trend tendenziale al ribasso che ha portato alla registrazione del tasso medio minimo di sempre al 1,59% nel luglio 2020.

Da quel momento, è iniziata una fase di rialzo che ha riportato in pochi anni l’indicatore al 4,92% nel novembre 2023. L’ultima rilevazione di dicembre 2024 ha segnato una contrazione del tasso medio al 3,55%.

Queste variazioni dei tassi hanno avuto significativi impatti sulla domanda e sull’erogazione dei mutui. L’aumento negli ultimi 5 anni degli indicatori Euribor ed Eurirs ha portato a una forte contrazione della domanda di mutui a tasso variabile, spingendo la maggior parte dei mutuatari a preferire finanziamenti a tasso fisso, considerati più sicuri e prevedibili.

Di conseguenza, le banche hanno adattato le loro offerte, applicando spread più elevati sui mutui variabili per compensare i rischi legati alle future oscillazioni dei tassi. Questo ha ulteriormente rafforzato la scelta dei mutui a tasso fisso, rendendoli l’opzione più conveniente per la maggior parte delle famiglie.

Secondo le attuali previsioni, nei prossimi mesi la Banca Centrale Europea continuerà a ridurre gradualmente i tassi di interesse. L’ultimo taglio, di marzo 2025 ha portato il tasso di rifinanziamento principale al 2,65%.

Tuttavia, la BCE rimane cauta riguardo alle prossime mosse che dipenderanno da come l’Europa sarà in grado di gestire l’introduzione dei dazi Usa su alcuni prodotti che potrebbero generare problemi ai Paesi UE.

Nei primi tre mesi del 2025 i nostri dati interni mostrano che coloro che hanno deciso di optare per un prodotto fisso rappresentano l’85,6%% del campione. Cala rispetto allo scorso anno il ricorso al tasso variabile, arrivando a costituire lo 0,5% delle scelte dei mutuatari.

In aumento invece chi si indirizza verso il prodotto a tasso misto che è pari al 7,8% del totale, tutti gli altri prodotti rappresentano il 6,1% delle scelte“.

Cosa aspettarci dal mercato nei prossimi mesi?

“Prevediamo per il 2025 un andamento del mercato in moderata crescita anche in virtù dall’andamento dei tassi di interessi che sono diminuiti rispetto al 2024.

Le politiche di credito degli istituti restano attente ma concedono interessanti opportunità, soprattutto ai giovani che sono intenzionati ad acquistare la loro abitazione principale.

La domanda di credito è attualmente sostenuta, spinta proprio dalle fasce più giovani. Millennial e Generazione Z sono ad oggi agevolati sia da politiche sociali per loro accomodanti, sia da una ripresa delle condizioni occupazionali che stanno rafforzando la loro capacità di acquisto.

A livello nazionale si attende, per la chiusura del 2024, un sostanziale mantenimento dei volumi erogati nel 2023 con un riallineamento dei mutui nel secondo semestre dell’anno per arrivare in area 45 mld di Euro“.

Quanto potrà incidere la situazione generale europea, con forti investimenti nel capitolo difesa e quindi nuovi sforamenti del patto di stabilità, sul capitolo mutui?

“Non crediamo che questa situazione possa influire sul mercato del credito. Ci sono altri fattori che possono determinare cambiamenti nel mercato.

L’elemento che nei prossimi anni potrà influenzare il mercato dei finanziamenti sarà la necessità delle banche di erogare finanziamenti a clienti di maggiore qualità. La qualità del portafoglio delle banche sarà un elemento da monitorare“.

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