Centralità di Romanina: i conti in tasca alla rendita

Il proprietario dell’area Scarpellini chiede uno stratosferico aumento di cubature in cambio di una 'mancia' di 50 milioni per il prolungamento della metro A
di Aldo Pirone - 6 febbraio 2008

Per capire che cosa è la rendita, parte non secondaria della crescita economica del sempre più sfolgorante ‘’modello romano’’, basta esaminare cosa è accaduto e potrebbe ancora accadere a Romanina. Lì sui terreni della vecchia Italcable, 92ha alle pendici dei Castelli romani, il Piano regolatore del ’62 indicava una destinazione di M1: servizi pubblici generali. Nel 1990 l’immobiliarista romano Sergio Scarpellini l’acquista dalla Società Latte Giglio divenuta proprietaria del terreno al prezzo di 160 miliardi di vecchie lire, circa 82 milioni di euro attuali. Il NPRG successivamente la individua come ‘’centralità urbana metropolitana’’ destinandole una cubatura di 1 milione 130 mc. (60% pubblico, 20% privato, 20% flessibile). E già in questa scelta c’è qualcosa che non funziona. Le ‘’centralità’’, come si sa, sono la spina dorsale del NPRG. Dovrebbero, nelle intenzioni, disegnare la nuova città policentrica infrastrutturata dalla mobilità su ferro, quei nuovi ‘’magneti’’ di sviluppo dove allocare, spostandole dal centro storico, funzioni pubbliche forti in grado di riqualificare le periferie senza qualità e senza funzioni che finora hanno contraddistinto l’espansione speculativa di Roma. Ma da quelle parti a qualche centinaia di metri di distanza al di là dell’autostrada Roma-Napoli una ‘’centralità’’ già c’è, fortissima, con i motori già ben avviati, adagiata su 560ha di proprietà pubblica, con l’Università, il Policlinico, la costruenda città dello sport di Calatrava, il campus universitario ecc.. E’ la ‘’centralità’’ di Tor Vegata. Che senso ha, si domandano i cittadini attivi, metterne un’altra? Risposte convincenti dai progettatori del NPRG non sono arrivate. Salvo i soliti discorsi generici sulla riqualificazione delle periferie. Pertanto l’’’affaire’’ procede. Da una parte i cittadini dei quartieri circostanti, le ex borgate sorte abusivamente, si attivano in un processo partecipativo per individuare le ricadute riqualificative della ‘’centralità’’ (infrastrutture di mobilità, servizi, nuova viabilità, piazze, strutture sociali e culturali ecc.) in grado di cambiare gli informi abitati; dall’altra l’imprenditore, che vuole ‘’fare centro’’ a Romanina anche con la qualità della trasformazione urbana, bandisce un concorso internazionale di progettazione vinto dal grande architetto portoghese di fama mondiale Manuel Salgado. Nel frattempo sulla questione decisiva delle funzioni da allocare nella ‘’centralità’’ tante proposte ma nessuna concreta decisione.

Tre mesi fa il colpo di scena. Atteso dai cittadini più consapevoli e avvertiti con la certezza degli eventi temporali: dopo l’estate delle belle speranze arriva sempre l’autunno dove cadono insieme alle foglie anche le cubature. Cosa succede? Succede che a NPRG ancora ben caldo nel forno dei passaggi istituzionali e non ancora vigente, l’imprenditore Scarpellini volendo contribuire, bontà sua, alle spese per il prolungamento della linea A della metropolitana fino alla ‘’sua’’ centralità presenta una ‘’proposta indecente’’: in cambio di un contributo straordinario di 50 milioni di euro chiede un aumento assoluto di cubatura di 670 mila mc. e l’inversione delle proporzioni previste fra cubatura pubblica e privata: riduzione della cubatura pubblica dal 60 al 30%, aumento di quella privata dal 20 al 47%, aggiungendo una cubatura privata di uso pubblico del 23% (sempre di sua proprietà che viene ceduta in affitto ad enti pubblici o trasformata successivamente in residenziale, con gli ormai noti cambi di destinazione d’uso). Insomma 30% pubblico e 70% privato a geometria variabile. Se si considera che il costo ai valori attuali del prolungamento di 3 km di metropolitana è di circa 300-350 milioni di euro e che quando si farà – fra qualche anno perché attualmente non c’è alcun finanziamento in corso – il costo sarà nel frattempo lievitato, il benefico contributo scarpelliniano si aggira intorno a un 13-15 % dell’intero costo. Ovviamente la metropolitana valorizzerebbe ancora di più i suoi mc., sia quelli già previsti che quelli proposti.
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Ma quali sono questi valori immobiliari? La società di Scarpellini, l’Immobilfin, nel progetto presentato, dice di voler realizzare solo di privato, residenziale e non, ben 263.125 mq. pari a 842.000 mc. che, per inciso, sono già circa un 50% in più di ognuna delle 167 realizzata a est (Nuova Tor Vergata nel 1999) e a ovest (Romanina) per complessivi 14 mila abitanti già in loco.

Il prezzo attuale del mq., dice il mercato, è di circa 5.000 euro (la Volpes Casa così vende i miniappartamenti in via Penna a Nuova Tor Vergata). Il costo di costruzione viaggia sui 1000 euro al mq. Fatte le dovute moltiplicazioni e sottrazioni del costo iniziale dell’area arriviamo ad un utile lordo di 1 Miliardo di euro. Sottraete gli oneri concessori, il contributo extraoneri (141 milioni circa) le spese gestionali (concorso internazionale, spese elettorali, pasticcini e rinfreschi per le assemblee pubbliche svolte con Sindaco e assessori) si arriva ad un utile di circa 700-750 milioni di euro circa 1500 miliardi di vecchie lire. Circa 8 volte più dell’investimento iniziale di 82 milioni di euro per l’acquisto dell’area. E qui non abbiamo calcolato quanto ulteriore guadagno produrrebbe il restante milione di mc. pubblico e semipubblico non residenziale ma certamente direzionale e commerciale. E senza considerare gli incrementi ulteriori di valore che tutto l’edificato avrà con l’arrivo della metropolitana. Nessun imprenditore di azienda manifatturiera ricava tanto. Il profitto medio per un investimento industriale produttivo viaggia sul 20% del capitale investito. Ma nel caso di Romanina c’è la rendita che genera il superprofitto. Ma la rendita, in questo caso, è generata da una decisione pubblica di NPRG che ha cambiato la destinazione dell’area.

Ma, si dirà, questa proposta d’incremento cubatorio e cementizio viene fatta dall’imprenditore che legittimamente, anche se molto sopra le righe, cerca il massimo profitto. E’ vero. Infatti il problema non sta lì, sta nell’’’attenzione pensosa’’ con cui in alcuni ambienti municipali e comunali la questione viene discussa mentre netta e decisa è la contrarietà delle realtà partecipative dei cittadini.

Abbiamo parlato di superprofitti privati, la prossima puntata parleremo delle ricadute negative che essi hanno sui costi pubblici e ambientali e su quelli personali dei singoli cittadini. Dalla scarpelliniana ‘’proposta indecente’’ alla ‘’foresta pietrificata’’.               

(1- segue)

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