Apu, per chi deve acquistare la prima casa e per chi è già proprietario

Novità: settembre 2008 è in distribuzione (gratis per i soci) il volume 'Corso per consiglieri di condominio'
Enzo Luciani - 24 Settembre 2008

Associazione Proprietari Utenti di Roma
ROMA Zona SUD-EST – viale Irpinia 56 (www.apu.it/apu_roma/)
Tel. 06 27 53 848 – Fax 06 21 72 84 03
sunia.sud.est@alice.it

ROMA Zona SUD – via Calpurnio Fiamma 161
Tel. 06 76 96 72 24 – Fax 06 71 41 142
suniasud@alice.it

CHI SIAMO —————————————-

Fresco Market
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L’APU è l’Associazione dei Proprietari Utenti nata su iniziativa del sindacato inquilini Sunia, per rappresentare i diritti e tutelare gli interessi di chi abita nella casa di sua proprietà.
Sei alle prese con l’acquisto della prima casa? Oppure sei già proprietario della casa in cui abiti?
L’APU ti offre consulenze legali, amministrative, fiscali. Ti assiste nell’acquisto dell’abitazione e nella ricerca dei finanziamenti. Ti fornisce la soluzione di problemi tecnici legati all’abitazione.

FINALITA’ —————————————— 

L’APU si batte:
:: per una riforma del condominio che tuteli e salvaguardi i diritti di chi vive nella casa di sua proprietà;
::  per una fiscalità immobiliare che esenti la prima casa, il suo trasferimento e la sua manutenzione;
:: per una abitazione vivibile e sicura in quartieri umani e dotati di servizi;
:: per garantire sicurezza e trasparenza nella compravendita immobiliare.

 NOVITA’ settembre 2008: un’iniziativa dell’APU con il contributo della Provincia di Roma.

Grazie anche al contributo della Provincia di Roma è stato pubblicato il volume "Corso per consiglieri di Condominio".

Il libro, pp. 96, contiene le lezioni svolte nel 3° "Corso per consiglieri di Condominio" 2007 (opportunamente aggiornate, alla luce degli ultimi Decreti).

Il volume è un utile strumento di conoscenza delle materie condominiali, rivolto a tutti i condòmini. Esso approfondisce sia le tematiche tecnico -gestionali, sia quelle della qualità delle prestazioni per l’utente. Tratta, inoltre, della convivenza civile (partendo anche da considerazioni psicologiche della vita in comune) e della conciliazione stragiudiziale, volta ad evitare liti oltremodo pregiudizievoli.

E’ in distribuzione a Roma, nelle sedi dell’APU e del Sunia (gratis per i soci).

Info: viale Irpinia 56 (06.2753848 ore 10-12 e 15-18 ); via G. Veronese 56 (06.5592202 ore 10-12 e 15-18); via Galilei 55 (06.70450383)

I NOSTRI SERVIZI ——————————-

L’APU offre i seguenti servizi:

consulenza ed assistenza, anche attraverso convenzioni, su tutti i servizi all’abitare, in particolare: 
:: assistenza amministrativa e di revisione dei conti; 
:: assistenza fiscale, tecnica e legale;
:: assistenza nella compravendita immobiliare;
:: assistenza per mutui e finanziamenti agevolati;
:: assistenza nelle pratiche per lavori di manutenzione e recupero edilizio.

AVVISO del 23 luglio 2007.  Sono state sottoscritte con due studi tecnici le convenzioni per garantire, a prezzi contenuti, il servizio di assistenza tecnica-immobiliare agli iscritti APU.
L’accordo è stato firmato dallo “Studio Tecnico Associato Grammaldo Mazziotti”, con competenza nella zona di Viale Irpinia n.56 (Zona Prenestina) a Roma e nella sede di Via Pastore a Velletri, e dallo “Studio De Marinis, De Pinedo & Partners s.r.l.” per le zone di Roma  – Via Galilei n.55 (Zona Centro), Via G. Veronese n.56 (Zona Marconi), Via Monte Epomeo n.17 (Zona Salario).
I prezzi delle prestazioni tecniche si possono rilevare sul sito www.apu.it/apu_roma/ sotto la voce “servizi” tecnico immobiliare.
Il servizio sarà operativo nelle sedi indicate dai primi giorni di settembre 2007.

Il servizio di Conciliazione:

:: Un sistema agile e non costoso di risoluzione delle controversie nel condominio, per una convivenza serena e civile negli edifici;
:: uno sportello di conciliazione anche informatico per evitare, col supporto delle associazioni, mille motivi di causa nei Tribunali.

Il servizio Qualità

:: Scopri con APU le regole di qualità dell’amministrazione e gestione condominiale;
:: per una amministrazione trasparente che garantisca da rischi e costi inutili;
:: un bilancio chiaro e comprensibile, a prova di sorprese.

L’AVVOCATO RISPONDE —————————
a cura dell’avvocato Mauro De Caro

QUESITO: Il titolare di un negozio situato al piano terra del mio condominio ha apposto una grossa insegna luminosa senza chiedere l’autorizzazione al condominio, poteva farlo?

I muri perimetrali degli edifici costituiscono una communio pro indiviso per tutta la loro estensione e sono destinati a sorreggere l’intera costruzione, ma ciascun condomino può servirsene per utilità accessorie inerenti al godimento della sua proprietà esclusiva, come appunto quella che può derivare dal risalto pubblicitario dell’attività professionale o commerciale propria del condomino che ha apposto detta insegna. La cassazione ha più volte ritenuto (Cass. 26/10/61 n. 2374, 22/07/1976 n. 2904) che tale utilizzazione del muro comune non viene ad alterare la naturale destinazione di sostegno dell’edificio e, ove non impedisca o menomi l’esercizio degli altri condomini a fare uguale uso del muro per apporvi anch’essi delle insegne, è considerato normale e non ha pertanto bisogno del consenso degli altri condomini. Resta tuttavia salvo il limite dell’estetica condominiale che non deve essere in qualche modo lesa da detta insegna.

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QUESITO: E’ possibile per il condominio suddividere lo spazio del cortile condominiale in box auto individuali senza approvazione di tutti i condomini?

RISPOSTA:
Costituisce un’innovazione vietata, ai sensi dell’art. 1120 C.C., la costruzione di box auto individuali nel cortile comune. Pertanto deve essere necessariamente approvata dalla unanimità dei condomini. Infatti la costruzione di box, autorimesse ecc. comporta il mutamento di destinazione del cortile inoltre determina una situazione di permanente esclusione di ogni altro condomino dall’uso e dal godimento di ciascuna autorimessa, che sarà assegnata ai singoli condomini, ancorché di uso comune. (Cass. 14/12/1988 n. 6817).
Sono quindi innovazioni vietate solo quelle che, pur essendo volute dalla maggioranza e nell’interesse del condominio, compromettono la facoltà di godimento di uno o di alcuni condomini in confronto degli altri. (Cass. 09/07/1975 n. 2696). Pertanto l’utilizzazione possibile del cortile condominiale deve essere tale da non alterare l’utilizzazione del cortile, e sono illegittime tutte le delibere assembleari adottate a maggioranza, e non all’unanimità, che superino detto limite.

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QUESITO: Ritengo che le tabelle millesimali del mio condominio non rispecchino la reale situazione. Posso chiederne la revisione?

RISPOSTA:
Le tabelle millesimali hanno funzione accertativa e valutativa delle quote condominiali onde ripartire le spese e stabilire la misura del diritto di partecipazione alla volontà assembleare. Queste sono modificabili soltanto con deliberazione approvata da tutti i condomini, oppure con provvedimento del Giudice nei soli casi previsti dall’art. 69 disp. Att. Cod. civ. ossia quando risulta che sono conseguenza di un errore oppure quando, per le mutate condizioni di una parte dell’edificio, si è notevolmente alterato il rapporto originario tra i valori dei singoli piani o porzioni di piano (Cass. 11.11.92 n. 12115). In tal caso il Giudice designato dovrà verificare il valore di tutte le porzioni, tenendo conto di tutti gli elementi oggettivi che incidono sul valore effettivo delle singole unità immobiliari (superficie, altezza di piano, luminosità ecc…) . E’ evidente che in tale giudizio sono litisconsorzi necessari tutti i condomini.

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QUESITO: E’ possibile il distacco da parte di un singolo condomino dall’impianto di riscaldamento comune?

LA RISPOSTA:
Potremo dire subito che, in via di principio, è da ritenersi vietato giacché generalmente incide negativamente sulla destinazione obiettiva della cosa comune determinando un squilibrio termico che può essere eliminato solo con un aggravio delle spese di esercizio e conservazione per i condomini che continuano a servirsi dell’impianto centralizzato. Questo è l’orientamento pressoché conforme della Suprema Corte di Cassazione che configura l’ipotesi di distacco legittimo come vera e propria eccezione. Infatti "l’impianto centrale di riscaldamento è normalmente progettato, dimensionato e costruito in funzione dei complessivi volumi interni dell’edificio cui deve assicurare un equilibrio termico di base, prevedendo e distribuendo le dispersioni di calore attraverso i solai e conferendo un apporto calorico alle parti comuni dell’immobile" (Cass. 6269 del 1984).
Se quindi il distacco normalmente non è consentito esso tuttavia può realizzarsi legittimamente quando è autorizzato da una norma del Regolamento, oppure dall’unanimità dei condomini o, infine, quando venga fornita la prova che dal distacco derivi per una effettiva proporzionale riduzione delle spese di esercizio e non si verifichi uno squilibrio in pregiudizio del regolare funzionamento dell’impianto centrale (Cass. 1597 del 1995) .

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QUESITO: Ritengo che le tabelle millesimali del mio condominio non rispecchino la reale situazione. Posso chiederne la revisione?

RISPOSTA:
Le tabelle millesimali hanno funzione accertativa e valutativa delle quote condominiali onde ripartire le spese e stabilire la misura del diritto di partecipazione alla volontà assembleare.
Queste sono modificabili soltanto con deliberazione approvata da tutti i condomini, oppure con provvedimento del Giudice nei soli casi previsti dall’art. 69 disp. Att. Cod. civ. ossia quando risulta che sono conseguenza di un errore oppure quando, per le mutate condizioni di una parte dell’edificio, si è notevolmente alterato il rapporto originario tra i valori dei singoli piani o porzioni di piano (Cass. 11.11.92 n. 12115).
In tal caso il Giudice designato dovrà verificare il valore di tutte le porzioni, tenendo conto di tutti gli elementi oggettivi che incidono sul valore effettivo delle singole unità immobiliari (superficie, altezza di piano, luminosità, ecc…).
È evidente che in tale giudizio sono litisconsorzi necessari tutti i condomini.


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